Stel: u woont in het buitengebied en over uw grondgebied loopt een weggetje. Van de gemeente, dacht u altijd. Maar misschien bent u zelf wel eigenaar*. Als u eigenaar bent, dan hebt u volgens de wet het meest omvattende recht dat iemand op het weggetje kan hebben. Dat betekent onder meer dat alleen u als eigenaar gebruik mag maken van de weg, tenzij u anderen het recht heeft verleend om de weg ook te gebruiken.
Met ingang van 1 januari 2012 kan het zo zijn dat er tegen uw wil een einde komt aan uw exclusieve gebruiksrecht op de weg in kwestie. U moet dan het gebruik door derden toestaan, of u dat nu wilt of niet. Die kans bestaat bijvoorbeeld als een naburige grondeigenaar uw weggetje al jarenlang - in ieder geval al vanaf 1 januari 1992 - gebruikt. U wist dat wel, maar u hebt er nooit iets van gezegd omdat u het wel goed vond en er is nooit iets op papier gezet.
Erfdienstbaarheid
Op 1 januari 2012 is het 20 jaar geleden dat het huidige Burgerlijk Wetboek is gaan gelden. Zowel het tot 1 januari 1992 geldende oude als het vanaf 1 januari 1992 geldende huidige Burgerlijk Wetboek kennen de zogenaamde 'erfdienstbaarheid'. Dat is een last waarmee een onroerende zaak ten behoeve van een andere onroerende zaak is bezwaard. Een veel voorkomende vorm van een erfdienstbaarheid is de erfdienstbaarheid van weg.
De normale manier van het ontstaan van een erfdienstbaarheid is dat zo’n recht wordt 'gevestigd'. Dat wil simpelweg zeggen dat iemand ooit met de buurman heeft afgesproken dat die gebruik mag maken van het weggetje. Dat is dan notarieel vastgelegd en in het Kadaster ingeschreven.
Erfdienstbaarheden kunnen ook door verjaring ontstaan, zonder dat er afspraken zijn gemaakt. Een uitzondering op het kunnen ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring onder het oude, tot 1 januari 1992 geldende Burgerlijk Wetboek was, dat de erfdienstbaarheid van weg niet door verjaring kon ontstaan. Die destijds geldende uitzondering is vervallen met het van kracht worden van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992. Sindsdien kan een erfdienstbaarheid van weg ook door verjaring ontstaan.
In verreweg de meeste gevallen waarin het om de verjaring van een erfdienstbaarheid gaat, bedraagt de verjaringstermijn 20 jaar. Er geldt een kortere verjaringstermijn in geval van goede trouw. Daar is niet snel sprake van en dat blijft hier verder buiten beschouwing.
Als het gaat om een weg is het uitgangspunt, dat de verjaringstermijn van 20 jaar is gaan lopen op 1 januari 1992, tenminste als het gebruik van de weg door de buurman (of zijn voorganger) toen al bestond. De verjaringstermijn kan niet eerder zijn gaan lopen dan op 1 januari 1992, ook niet als de weg al voor die datum werd gebruikt. Overigens kan de verjaringstermijn wel vanaf later lopen. Als de weg op 1 januari 1992 nog niet door de buurman of zijn voorganger werd gebruikt, maar pas daarna, dan begint de verjaringstermijn niet eerder te lopen dan vanaf de eerste dag van het gebruik van de weg.
Bent u eigenaar van een weg en herkent u de situatie, dan loopt u dus op 1 januari 2012 (of daarna als het gebruik is begonnen na 1 januari 1992) het risico dat er tegen uw wil automatisch een erfdienstbaarheid van weg ontstaat. U moet dan toestaan dat naast u ook de buurman de weg gebruikt. Daar komt bij – en dat is des te vervelender – dat één van de kenmerken van een erfdienstbaarheid is dat dit recht bijvoorbeeld bij verkoop van het naburig perceel van de buurman overgaat op de nieuwe eigenaar van dat perceel. U bent er dus niet zo maar van af. Onplezierig is ook dat de erfdienstbaarheid de waarde van uw eigen perceel drukt. Afgezien daarvan is het mogelijk ontstaan van een erfdienstbaarheid van weg door verjaring vanaf 1 januari 2012 een factor waarmee u rekening moet houden bij de koop / verkoop van onroerend goed.
Voor 1 januari actie ondernemen
Kunt u het ontstaan van een erfdienstbaarheid van weg door verjaring nog voorkomen? Ja, maar daarvoor hebt u niet veel tijd meer, als het gebruik van de buurman al op 1 januari 1992 bestond. Voor 1 januari 2012 moet u in dat geval actie ondernemen. Is het gebruik van de buurman later dan op 1 januari 1992 begonnen, dan moet u ervoor zorgen dat u iets hebt gedaan voordat de verjaringstermijn van 20 jaar is verstreken.
Eén van de manieren om het ontstaan van een erfdienstbaarheid van weg door verjaring te voorkomen, is ervoor te zorgen dat de buurman tijdig een zogenaamde stuitingsbrief ontvangt. Om aan te tonen dat de brief uw buurman tijdig heeft bereikt, kunt u de brief het best per deurwaardersexploot of anders per aangetekende brief versturen. De (inhoud van de) brief moet aan bepaalde eisen voldoen. Als u er niet in slaagt om met de buurman (schriftelijk) af te spreken dat geen sprake is van een erfdienstbaarheid, moet u binnen zes maanden een gerechtelijke procedure starten.
Een andere manier op verjaring te voorkomen, is het tijdig maken van schriftelijke afspraken met de buurman, door u beiden ondertekend, bijvoorbeeld in de vorm van een gebruiksovereenkomst.
Over de vraag of er in uw geval inderdaad sprake kan zijn van het ontstaan van een erfdienstbaarheid van weg door verjaring en over de manieren om dat te voorkomen, kunt u het best contact opnemen met uw GIBO-/Flynth-contactpersoon.
* In dit artikel is geen rekening gehouden met de mogelijkheden dat de weg een openbare weg kan zijn – wat overigens zelfs kan zonder dat het in de gemeentelijke wegenlegger staat - of dat de weg een zogenaamde buurweg of noodweg kan zijn. Ook over het eventueel bestaan van die mogelijkheden kunt u ook het best contact opnamen met uw adviseur.