maandag 7 december 2009
Het uitstel van de verkoop van de eigen woning tot na de jaarwisseling kan een groot voordeel opleveren. De verschuldigde vermogensrendementsheffing van 1,2% wordt door dit uitstel voor een periode van een jaar voorkomen.
Zolang het vermogen nog in de eigen woning zit, is box 1 van toepassing. Zo is bijvoorbeeld het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek van toepassing. Na de verkoop van de eigen woning valt het vrijgekomen vermogen in box 3. Indien de verkoop vlak vóór de jaarwisseling plaatsvindt zonder dat met (een deel van) de ontvangen verkoopopbrengst een nieuwe eigen woning is gekocht, heeft dat tot gevolg dat de verkoopopbrengst van de eigen woning in de gemiddelde rendementsgrondslag voor de box 3-heffing valt. Deze box 3-heffing vindt – afgezien van immigratie en emigratie in de loopvan het jaar – niet tijdsevenredig plaats, maar wordt op voljaarsbasis berekend. Het kan daardoor gebeuren dat vermogen dat eerst vrijwel het hele jaar in de eigen woning belastbaar was in box 1, door de aanwezigheid op de peildatum van 31 december, nog een keer belast wordt in box 3.
De vermogensrendementsheffing van box 3 is een heffing volgens een strikt, forfaitair systeem. Men wordt geacht 4% rendement te behalen op het gemiddelde van de rendementsgrondslag (het voordeel uit sparen en beleggen). De rendementsgrondslag voor box 3 is het gemiddelde van de waarde van de bezittingen minus de schulden aan het begin van het kalenderjaar (1 januari) en aan het einde van een kalenderjaar
(31 december). Over dit voordeel uit sparen en beleggen wordt vervolgens 30% inkomstenbelasting geheven.
Het strikt forfaitaire karakter van deze heffing kan – afhankelijk van de situatie – fiscaal voordelig of juist nadelig uitwerken. Een goed voorbeeld hiervan is de verkoop van de eigen woning waarbij de verkoopopbrengst, al dan niet gedeeltelijk, (nog) niet wordt gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning. Zo kan de verkoop van de eigen woning vlak na de jaarwisseling, waarin een forse overwaarde is opgebouwd, een behoorlijke box 3-heffing besparen over het voorafgaande en het lopende jaar. Immers zolang vermogen nog in de eigen woning is belichaamd, is box 1 van toepassing (onder andere eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek). Pas na verkoop van de eigen woning valt het vrijgekomen vermogen in box 3. Bij verkoop van de eigen woning kort na de jaarwisseling, blijft de verkoopopbrengst op peildatum 1 januari voor de box 3-heffing buiten beeld (met andere woorden: in dat geval wordt het vermogen op de eerste peildatum niet meegenomen in de berekening van de gemiddelde rendementsgrondslag).
Indien de verkoop nog vóór de jaarwisseling plaatsvindt zonder dat met (een deel van) de verkoopopbrengst een nieuwe eigen woning is gekocht, heeft dat tot gevolg dat de verkoopopbrengst van de eigen woning in de gemiddelde rendementsgrondslag voor de box 3-heffing valt. Het kan daardoor gebeuren dat de woning eerst vrijwel het hele jaar belastbaar was in box 1 en op peildatum 31 december in box 3 valt en dus ‘nogmaals’ belast wordt in box 3.